Derecho civil
Abogado de desahucios y arrendamientos en Calahorra
Los conflictos de alquiler tienen una particularidad: el tiempo corre siempre a favor de una de las partes y en contra de la otra. Si eres propietario y tu inquilino no paga, cada mes de espera es un mes que probablemente no vas a cobrar. Si eres inquilino y has recibido una demanda, los plazos para oponerte son cortísimos.
En ambos casos, cuanto antes se actúe, mejores son las opciones. Asesoro tanto a propietarios como a arrendatarios en Calahorra y la Rioja Baja.
PARA PROPIETARIOS
Impago de la renta
El desahucio por falta de pago se tramita mediante juicio verbal y suele acumularse con la reclamación de las rentas debidas, para no tener que hacer dos procedimientos.
Un punto que decide muchos asuntos: la enervación. El inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo que debe, pero solo una vez y no siempre. Si antes de presentar la demanda se le ha requerido de pago de forma fehaciente y han transcurrido treinta días sin pagar, pierde ese derecho.
Traducción práctica: un burofax bien hecho, enviado a tiempo, puede ser la diferencia entre recuperar la vivienda y que el inquilino pague y siga otro año. Es el paso previo que más veces se omite.
Antes de presentar la demanda hay que comprobar además si concurren los requisitos adicionales que la legislación de vivienda exige en determinados supuestos —situación de vulnerabilidad acreditada del arrendatario, condición de gran tenedor del propietario, existencia o no de declaración de zona de mercado residencial tensionado en el municipio—, porque su omisión puede provocar la inadmisión de la demanda y hacer perder meses. Lo verificamos caso por caso y según la situación vigente en ese momento.
Plazos realistas. Con todo bien preparado y sin incidencias, un desahucio por impago suele resolverse en unos meses. Con oposición, suspensiones por vulnerabilidad o incidencias en el señalamiento del lanzamiento, puede alargarse considerablemente. Cualquiera que te prometa un plazo cerrado te está vendiendo humo.
Finalización del contrato y negativa a salir
Cuando el contrato ha vencido, se ha comunicado correctamente la no renovación y el inquilino sigue en la vivienda, procede el desahucio por expiración del plazo.
La clave suele estar en si las comunicaciones se hicieron en forma y plazo. La ley establece plazos mínimos de duración con prórrogas obligatorias y tácitas, y también una antelación mínima con la que hay que avisar. Un preaviso enviado tarde o por un medio que no deja constancia puede prorrogar el contrato otro año entero.
Ocupación sin título
Distinto del desahucio arrendaticio. Cuando alguien ocupa un inmueble sin contrato ni consentimiento actual —o cuando el que había desapareció—, la vía civil es la recuperación de la posesión, con procedimientos específicos y, en determinados casos, la posibilidad de solicitar la entrega inmediata de la vivienda. Existe además la vía penal según las circunstancias de la entrada y la ocupación.
Cada situación tiene su procedimiento propio y elegir mal el cauce cuesta meses. Conviene analizarlo antes de presentar nada.
Reclamación de rentas, suministros y daños
Además del desahucio, puede reclamarse lo debido: rentas, cantidades asimiladas, suministros impagados que figuraban a nombre del propietario y desperfectos que excedan del desgaste normal por el uso.
Para los daños, un consejo que vale más que cualquier cláusula: inventario fotografiado y firmado al entregar las llaves, y otro a la devolución. Sin eso, probar el deterioro es muy difícil.
Antes de alquilar: el contrato
La mayoría de los problemas que llegan al despacho estaban ya escritos, o mal escritos, en el contrato. Merece la pena revisar antes:
- Duración, prórrogas y régimen de la actualización de la renta
- Fianza legal y garantías adicionales
- Reparto de gastos, suministros e IBI
- Obras, subarriendo y cesión
- Régimen de comunicaciones entre las partes, con domicilio y medio designados
- Destino del inmueble y prohibiciones expresas
PARA INQUILINOS
Duración del contrato y prórrogas
Los contratos de vivienda habitual gozan de una duración mínima garantizada por ley con prórrogas obligatorias para el arrendador, más una prórroga tácita posterior si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar en los plazos legales. Ese periodo mínimo es distinto según el arrendador sea persona física o jurídica.
Esto significa que el arrendador no puede echarte al año porque le convenga, salvo los supuestos legalmente previstos, como la necesidad de la vivienda para sí o determinados familiares cuando estaba expresamente pactado en el contrato.
Subidas de renta
La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé y conforme al índice legalmente aplicable en cada momento, no según lo que decida el propietario. Ha habido cambios normativos relevantes en los últimos años sobre el índice de referencia aplicable. Si te han comunicado una subida que te parece desproporcionada, tráela y la revisamos.
Reparaciones y habitabilidad
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder repercutirlas en la renta salvo los supuestos legales. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino.
Cuando hay humedades, una caldera que no funciona o problemas estructurales y el propietario no responde, hay vías: requerimiento fehaciente, ejecución sustitutoria, reducción de renta o resolución del contrato con indemnización, según la gravedad.
La fianza
Su cuantía legal es de una mensualidad en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto del de vivienda, y debe depositarse en el organismo autonómico competente.
A la devolución: transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido, la cantidad devenga el interés legal. El propietario solo puede retener por daños que excedan del uso normal o por cantidades realmente debidas, y debe justificarlo, no basta con afirmarlo.
Es una reclamación de importe modesto que mucha gente abandona por no complicarse. Suele resolverse con un requerimiento bien planteado, sin llegar al juzgado.
Si has recibido una demanda de desahucio
No la ignores. Los plazos para contestar son muy breves y una vez transcurridos no hay vuelta atrás. Aunque debas el dinero, puede haber opciones: enervar el desahucio si conservas ese derecho, negociar un calendario de pago, o acreditar una situación de vulnerabilidad que active los mecanismos de protección previstos legalmente. Trae la demanda el mismo día en que la recibas, con el sobre.
Locales de negocio
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen básicamente por lo pactado, lo que hace que el contrato lo sea casi todo: duración, renta, obras de adecuación, traspaso, cesión, garantías y qué ocurre al finalizar con lo invertido en el local.
Reviso y redacto contratos de local, y llevo la reclamación de rentas y la resolución cuando hace falta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Con la documentación en regla, sin oposición y sin incidencias, unos meses. Con oposición o suspensiones puede alargarse bastante más. Lo que sí se puede controlar es no perder tiempo al principio, que es donde más se pierde.
Mi inquilino lleva dos meses sin pagar. ¿Qué hago primero?
Un requerimiento fehaciente de pago, bien redactado y por un medio que deje constancia. Es lo que puede impedir que después enerve el desahucio pagando en el último momento. Consúltalo antes de enviarlo: la forma y el contenido importan.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar la luz?
No. Además de no resolver nada, puede constituir un delito de coacciones y volverse en tu contra en el propio procedimiento de desahucio. La recuperación de la vivienda se hace por vía judicial.
Soy inquilino y el propietario quiere venderme el piso. ¿Tengo derecho preferente?
En arrendamiento de vivienda, la ley reconoce derechos de adquisición preferente —tanteo y retracto— salvo que se hubieran renunciado válidamente en el contrato. Revisa qué dice el tuyo, porque la renuncia es frecuente.
El casero no me devuelve la fianza. ¿Qué puedo hacer?
Requerirle por escrito reclamando la devolución y los intereses desde el mes siguiente a la entrega de llaves. Si retiene por daños, exígele justificación documental. Trae el contrato, las fotos del estado del piso y los justificantes de pago.
¿Puedo alquilar sin depositar la fianza en el organismo autonómico?
El depósito es una obligación del arrendador y su incumplimiento puede acarrear sanción administrativa. No afecta a la validez del contrato, pero es una obligación real que conviene cumplir.
¿Merece la pena ir a juicio por unos pocos meses de renta?
Depende de la cuantía, de la solvencia del deudor y de lo que cueste el procedimiento. Antes de decidir hago ese cálculo contigo con números concretos. A veces la respuesta honesta es que no compensa y lo razonable es centrar el esfuerzo en recuperar la vivienda cuanto antes.